「迪康药业」徐汇林忠:房地产行业门槛高,利润低,风险高

股票资讯  2021-04-13 16:41:54

2020年,新冠肺炎疫情爆发后,中国房地产行业的年销售面积和销售额仍创下两个新高。

那么,在坚持“不炒房”原则,全面落实财务审慎“三条红线”的背景下,今年楼市走势如何?

该报独家采访了几位中国顶尖的房地产高管,试图从他们的角度找到发展中国房地产市场的方法。

在疫情和“三条红线”新规的双重压力下,房企进入新的轨道,战略开始分化。有的人收缩仓位缩小规模,有的人出售股权减少负债;在这种复杂的市场环境下,一些房地产企业扩大了土地储备,增加了市场份额,取得了意想不到的增长。

近日,徐汇控股集团董事长林忠(00884。香港),接受本报记者专访,解读外界关注的战略合作模式,新形势下的房地产业发展,资本市场“新宠”房产背后的发展逻辑。

林忠认为,未来房地产行业将进入新的长周期,房地产企业将从过去的高速增长转向低速增长。到了这个阶段,行业开始大浪淘沙,马太效应会越来越明显。未来行业竞争将呈现高门槛、低利润、高风险、低容错四大特征。

2020年,徐汇集团实现年度目标2300亿元,同比增长15%。在规模扩张的道路上,徐汇集团另辟蹊径,与一些根深蒂固地区的本土房地产企业合作,比如今年1月宣布的张台集团,也与拥有文化体育IP的华西集团合作。

对于这一战略,森林向《论文》说明了真相,合作是徐汇的战略选择。通过合作,我们可以共生共进。徐汇和恒基开始合作的时候,徐汇还是个小企业。公司看到了恒基兆业等优秀港资合作伙伴的先进面貌,下定决心不断提高自身能力,完善公司治理。

谈到股价资本市场的“新宠”,林忠表示,房地产行业已经演变成一个新的现代服务业,未来可能成为智能生活和智能社区的服务提供商。很多大型物业公司都能做出“平台+生态”的商业模式,这个行业想象力很大。

以下是《林忠时报》记者的采访记录:

《华尔街日报》:你如何看待最近的房地产监管对行业和公司的影响?

林忠:未来,房地产行业将进入一个新的长周期,房地产企业将从过去的高速增长转向低速增长。到了这个阶段,行业开始大浪淘沙,马太效应会越来越明显。未来行业竞争将呈现高门槛、低利润、高风险、低容错四大特征。

与此同时,行业的增长模式也将发生变化,从以前依靠财务杠杆的模式转变为稳定、均衡、高质量的增长模式。因此,房地产企业将更加注重管理质量和精细化管理,以赢得未来的主动权。

我相信未来这个行业会有很多东西,比如房地产技术。如果一个企业不能推动数字化转型,那么未来一两年不会有问题,三五年不会有大问题,十年不会有生存问题。

新闻:近日,徐汇集团与华西集团进行战略合作。前不久,徐汇和张台集团进行了战略合作。公司频繁的战略合作背后有什么考虑?

林忠:合作是徐汇的战略选择。通过合作,徐汇可以和很多优秀的企业一起进步。在徐汇的发展过程中,从合作伙伴那里学到了许多宝贵的经验,这是帮助徐汇成长的财富。和恒基开始合作的时候,徐汇还是个小企业。我们看到了恒基兆业这样优秀的港资合作伙伴的超前出现,下定决心要不断提高自身能力,完善公司治理。

对徐汇而言,与山东银盛泰集团的合作,开创了加强与当地龙头企业合作、深化省级市场的新模式。三年来,合作平台公司发展喜人。从2018年开始合作,年销售额不到100亿,到2020年年销售额达到265亿,山东16个城市。对双方来说,三年的合作之旅就是发展和壮大,实现“共生合作”。

张台是广西的区域龙头,在广西市场享有较高的市场份额和非常好的客户口碑。我去桂林市场逛的时候,他们跟我说,每10个桂林人,就有2个张台的业主,这是一个很大的品牌影响力。徐汇能和张台达成合作,双方都非常重视产品和服务。我相信,凭借同样的理念和强大的联盟,我们将赢得广西的客户和市场。

与华西的合作对徐汇意义深远。五棵松是北京重要的文化体育地标,见证了2008年奥运会,肩负着2022年冬奥会的伟大使命。华西集团是民营企业多元化经营的领导者。这种合作是双方“共生合作”的开始。

五棵松团队在十多年的发展历程中,积累了丰富的文化体育项目运营经验。我相信,华西强大的文化体育IP和徐汇在全国核心城市群和都市圈的完美布局相结合,必将共同开发运营更多的城市标志性文化体育商业项目,在全民健身的浪潮中为更多的城市带来更加美好的文化体育商业生活。同时,徐汇的商业运营能力将进一步提高,多元化经营的收入将进一步增加,这将有助于徐汇的评级前景。

《华尔街日报》:就像制作透明厨房的餐馆一样,徐汇的透明工厂在过去一年里在中国落户了40家。徐汇为什么要搞透明工厂,结果如何?

(徐汇的“透明工厂”是指施工现场的正常开放,在项目建设的全过程中是“透明”的。)

林忠:旭辉做透明工厂的初衷很简单,就是为了赢得客户对旭辉的信任。国内的房子基本都是预售的,很多客户都是用半生积蓄买的房子,却无法真正看到自己房子的未来。我们可以看到,很多客户,因为不放心,买房后一次又一次的去工地,甚至翻墙进入工地,希望能找到。那为什么不主动给客户展示房子是如何成长的呢?客户给自己的房子当监理肯定很严重,也能迫使我们提高工程质量。

透明工厂前期我们在当地进行了试点,发现效果特别好。客户看到徐汇的房子和周边其他公司的房子后,觉得我们更加开放透明,更愿意选择我们的产品。后来开始在全团推广。虽然这意味着徐汇工程师要付出很多额外的努力,但是地域热情还是很高的。所以在全面推广的第一年,我们掉了40个座位。

我一直认为好房子一定要以“人”为基础。如果客户有需求,一定要想办法满足。透明工厂在整个建设过程中给客户带来了信任感,这背后是旭辉对“以客户为中心”的追求。

论文:最近两年,资本市场非常热爱地产股。物业公司的空间在哪里,徐汇物业有什么优势?

林忠:即将到来的5G时代给了房地产行业许多机会。目前,房地产行业已经发展成为一个新的现代服务业,未来可能成为智能生活和智能社区的服务提供商。所以很多大型物业公司都能做出“平台+生态”的商业模式,所以这个行业想象力很大。

以我们徐汇永生服务为例。它的定位是智慧城市服务,所以我们的服务场景不仅是住宅,还有商业、公园、学校等,需要多样化的服务能力。上市两年来,永胜的规模越来越大,大家都看到了。事实上,我们在做大规模的同时,也在不断提高各个领域的多元化服务能力,提升数字化运营能力。

做大做强的徐汇永盛服务逐步打造了自己的核心竞争力:一是徐汇永盛服务拥有一支高学历的管理团队和未来可以转型为智慧社区运营的人才;二是徐汇作为物业部门的大股东,未来每年可以提供1500-2000万平方米的管理面积;第三,永胜的发展不依赖徐汇。永胜很市场化。徐汇地产与物业关联交易仅占19%,远低于30%的行业平均水平;第四,徐汇永盛服务战略明确,执行力强,有望步入第一梯队,成为行业龙头企业。以上就是资本市场非常看好我们的原因。


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