「4万亿救市」樊纲:城市群的发展可以促进更均衡的房地产市场

股票资讯  2021-04-29 17:34:31

2020年11月18日,广州房地产时代中国控股有限公司(时代中国控股,01233.HK)召开“时代中国在湾区”新闻发布会。

在新闻发布会上,中国经济改革学会副会长、中国(深圳)综合发展研究院院长樊纲分享了“双循环”新格局下的城市化与粤港澳大湾区”的主题。

2019年2月,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的颁布,粤港澳大湾区成为国家重大发展战略,正式步入世界一流湾区的轨道。樊纲说,粤港澳大湾区有两种制度、三个关税区和三种货币,与国际社会紧密相连。应该说是“双循环”的重要交汇点,发展潜力很大。大湾区现在有大约7000万人口,这在2030年可能有点早,但是到2050年,人口达到1 . 2亿到1 . 4亿不成问题,它将成为世界上第一个大湾区。

樊纲说,中国的城市化要通过大城市和城市群的发展来进行,这是2.0版的城市化。这要符合城市化的规律,符合人们的选择和迁移,尤其是在工业化和城市化的初期。首先要发展大城市带动中小城市发展。经济发展必然意味着人口的迁移和人口地图的改变。人们进入了一种新的生产方式和生活方式,自然,他们的生活、他们的生活、城乡关系等都会发生深刻的变化。

樊纲认为,城市群的发展不仅是通勤和住房问题,也是公共服务均等化和一体化的问题。

大城市和城市群的发展是中国城市化进程的2.0版

樊纲表示,对于房地产行业,首先要扩大市场,调动中国的发展潜力。“一个重要的引擎是我们正在进行的城市化进程。我们现在的城市化到什么程度,只有60%左右的人生活在城市。世界是什么情况?在发达国家,80%以上的人口生活在城市,工业化、城市化完成后再回到小城市、农村,情况依然如此。这些工业化和城市化相对较快的新兴国家往往城市化程度较高。比如日本,大阪,东京聚集了70%以上的人口。”

樊纲说,中国过去的城市化应该说是走了弯路,体现在房地产两极分化上。他说以前是城镇化,具体内容是鼓励小城镇和城市发展。对小城镇和城市无限的土地供应,对大城市的限制。结果小城市建了很多房子,人都走了。很多小城市都是人口外流的城市,都去了大城市;但是大城市没有土地,没有房子供应,结果大城市房价暴涨。

这条弯路在于没有遵循城市化的逻辑和人类迁徙的逻辑。人为什么要去,为什么要进城?追求更好的生活的前提是什么?就业在哪里,有没有更高的收入,更好的就业?

这几年的一个基本趋势是企业向大城市转移。大城市不仅基础设施好,人才也多。这个问题逐渐引起重视,国家开始调整政策和战略。什么策略?一是中央明确宣布增加对大城市的土地供应,允许大城市周边的集体土地进入市场。

更重要的是,雄安新区的提出,雄安新区相当于给京津冀都市圈增加一块地。然后,提出粤港澳大湾区和长三角一体化发展。最近采取了成渝城市群的发展方向。这就产生了四大城市群的概念,还有一些由内陆城市形成的中小城市群。5000万和8000万人口也是相当可观的。

城市群的发展是大、中、小城市的互补

城市群对经济发展有什么作用?那么,伴随城市发展而来的大城市的无地、无建筑、交通拥堵等疾病将如何解决呢?

城市群是什么概念?樊纲认为,城市群是通过一个地区的大、中、小城市共同发展,通过一些基础设施将它们连接起来,然后使大、中、小城市相互补充。

第一个互补性是空间互补性,中小城市可以和大城市互补。以纽约城市集团为例,他说在曼哈顿工作的金融精英不住在曼哈顿,每天早上通勤,晚上坐火车在康涅狄格州住40分钟一小时。因此,康涅狄格州的中小城市成了纽约的补充。

深圳的房价不贵吗?年轻人,尤其是刚毕业的年轻人,是高科技公司急需的。他们目前没那么多钱,买不起这么贵的房子。年轻人努力在深圳周边城市生活,是深圳的补充。

这是一个方面。城市生活不仅仅是通勤车或房子。城市生活是多方面的,尤其是各种公共服务。年轻人问的第一件事是学校,孩子想上学,老人想去就马上问医院,问哪里报销。

因此,城市群的发展是一个公共服务均等化和一体化的问题。要实现大湾区的发展,建设大都市,不仅要在各种硬件的规划上下功夫,还要在软件和公共服务的提供上下功夫,如何与中小城市实现双赢,例如医疗资源和教育资源能否在大城市共享?这已经成为大湾区城市群能否真正发展的一个重要问题,必须解决。

这反过来又能促进房地产市场更加均衡健康的发展,而不是像过去那样两极分化。

一些城市希望城市化和工业化后人口回归。人口回归不是现在的情况。农民工在这里工作了几年,然后回来了。他回来的时候还是个农民。什么是人口回归?未来,它将促进小城市甚至一些偏远地区农村的发展,指的是养老金领取者。

樊纲说,欧洲很多我们羡慕的小城镇都很安静,很现代化,但是你想想,那里住的都是退休老人。我们和他们有什么区别?欧洲国家以相对缓慢的100年和150年的速度完成了工业化和城市化。年轻人没走,老人回来了。他们回到了大城市周围的农村和小城市,带回了三样东西。第一个是一个人一生的积蓄,回去可以把老房子修好。二是现代生活和都市生活的体验。三是带回社保。我们的过程也会出现,但可能会晚一点。现阶段重点发展大城市和城市群。带动城市群中的这些中小城市先发展,公共服务一体化。然后逐渐延伸到外围,再延伸到其他城市。

樊纲说,随着中国的发展,中国14亿人口需要一些城市群的发展,才能实现各行各业的均衡发展和健康发展。他还指出,在很多人口外流的中小城市,如果周围没有中心城市带动其发展,那么这些小城市的发展时机可能还没有到来。

自1999年以来,时代中国控股从广州起步,逐步进入粤港澳大湾区其他城市,在湾区全球布局9个城市。截至2020年6月30日,时代中国控股的土地储备总量约为2180万平方米,其中粤港澳大湾区的土地储备占近90%。目前,时代中国控股在粤港澳大湾区房地产市场排名前五。


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