探索北方、广州和深圳的房地产市场:一线城市的房价调控再次领先 天津股侠的微博

股票资讯  2021-03-01 12:12:25

一线城市一直是全国楼市的风向标。国家统计局近日发布的2020年12月70个大中城市价格变动情况显示,年末一线城市价格呈现“尾端”趋势。据《证券时报》记者实地调查,在这一波“涨价”浪潮中,高品质的学区房成为主导力量。

一线城市房价再次领涨,楼市调控也悄然而至。上海昨天发布了《关于促进上海房地产市场稳定健康发展的意见》,以促进房地产市场稳定健康发展。

北京:“一夜暴涨40万”

只是一个案例

北京房产市场价格稳步上涨,被业内称为“涨价”。另一方面,最近一则关于北京海淀学区房“一夜暴涨40万”的新闻,引起了各方关注。《证券时报》记者从多家学区房销售中介处了解到,北京学区房年末年初成交量较大,前期优质房被消化。价格方面,北京学区房有小幅涨价趋势,比一年前高5%左右。“最近,由于商品和交易量的大幅增加,业主的议价空间很小。但是,海淀区知春里一夜之间暴涨40万的上市,只是个例。”中介说。

近日,《证券时报》记者走访了北京市西城区的多个学区。一位中介告诉记者,“金融街学区的教育资源是首屈一指的,小单位很受欢迎。”在谈及近期房价是否上涨时,“房价相对稳定,但近期成交量和成交量都很大,业主讨价还价的空间很小。”中介还告诉记者,西城区虽然实行多校划线政策,但整体教育资源是一流的。“最近的交易量已经明显扩大。原因与今年4月的录取信息收集有关。很多有需求的客户选择在春节前把房子定下来。”记者随后去了离物业一条街的玄武门外街。该区域属于西城区广内校区,相对于金融街的教育资源来说是“二流”的,但该区域房屋均价在每平方米11万元以上。一套总价只有285万元的房子引起了记者的关注。但房子是平房,面积只有16平米,相当于单价17万多元。

“我是北京海淀的业主。学区的价格确实大幅上涨。当然之前也有过下跌。与其他一线城市相比,北京正在复苏。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。关于目前北京房地产市场的特点,他进一步分析说,北京房地产市场最近基本稳定,少数地区有所上升,交易活跃。“北京房价上涨的原因很简单。疫情造成了资金和需求的回流,尤其是对学区的需求激增。出国留学是不可能的,只能选择国内。此外,北京的有限竞争房供应发生了变化,无限价格成为主流,购房者逐渐意识到价格会发生变化。另外,最大的原因是以前北京的房价下跌过,北京的房子性价比高。”

京汇智库首席经济学家胡景晖告诉《证券时报》记者,从全国来看,成交量和价格回升的区域集中在长三角和大湾区,而北部地区的楼市回升不明显。但北京有独特的优势,资源丰富。疫情过后,北京房地产市场交易量集中释放,市场改善需求明显增加。他认为,目前北京楼市的政策调控力度仅次于深圳。只要房价在一个相对合理的范围内,调控政策不会加码,但会略有调整,比如限制销售和购买条件。如果没有像深圳楼市那样的变化,政策不会有太大变化。

从国家房地产调控的角度来看,调控政策越来越细化和地方化。然而,北京迫切需要解决的是教育资源的不平衡。

上海:“暖冬”

干热市场迎来监管

沉寂3年的上海楼市,2020年将出现量价稳步上升,成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月,上海“暖冬”市场火爆,市场明显回暖。

“学区市场太热了!”上海浦东新区市民王女士告诉《证券时报》记者,“看房时,房东要涨5万元。我没有犹豫,但还是解决了。离现在不到半个月,套房总价就是,涨了四十多万。”她介绍说,2020年12月底,她果断购买了上海浦东内环一套面积33平米的老房子,成交价约450万元。在过去的半个月里,同一社区同一公寓的几套房的总上市价格已升至490多万元。

"充足的供应为年底交易量再创新高奠定了基础。"上海中原房地产市场分析师卢文喜表示,2020年12月,上海新建商品住宅交易面积122.7万平方米,比上个月增长59.1%,创下2020年新高。与此同时,尽管上海的新房供应和成交量不断增加,但记者了解到,一些热门行业稀缺的户型和学区房供应不足,很难找到一个房间。

此外,根据通策地产咨询的统计,2020年12月,上海新开楼盘超过30家,超过100%的项目有20多个,超过1000组的项目有13个。前几个月,上海新房市人气最高的一个项目,看到13个人抢一套房,项目第一套房参加抽奖,需要700万的验资,甚至买第二套房还要1300万的验资。不过,卢文喜也认为,目前上海楼市结构性失衡,热点板块和热点楼盘得到高度认可。相反,在远郊更低。

上海亿居房地产研究院副院长杨红旭表示,在目前的市场交易中,需求和变革是绝对的主力军,上海楼市是三年低迷后的需求释放。“周期性权力,疫情下风险规避和需求改善,反通胀需求,旧制改革,公民教育改革,放宽人才。在这六种力量的共同作用下,目前的房地产市场非常火爆。”

火热的上海楼市也迎来了新的调控。昨天晚上,上海发布了《关于促进上海房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》明确并严格执行住房限购政策。离婚后3年内购买商品房的夫妻,其拥有的住房单元数按离婚前家庭总数计算。调整增值税免税期限。个人出售购买不满5年的房屋,全额征收增值税。《意见》强调严格商品房销售管理。严格记录和管理新建商品房销售计划。严格执行商品房销售“一价清”、“实名制”等各项管理制度。完善新建商品房公证和抽签制度,优先满足“无房户”自住需求。监管政策的出台有望促进房地产市场稳定健康发展。

广深房地产市场的上涨

深圳楼市刚刚度过2020年的“魔”。2021年,深圳的新房市被前海的“网络名人新盘”再次挑动。但记者发现,龙光前海天京和田健桂月大厦的新规发生了一些变化,购买意向必须在I深证APP上登记,才能在相应的微信官方账号上提交材料。前海,这两个“网络名人新站”,是今年第一批采用全市统一购房登记制度的新豪宅。该制度将于今年全面铺开,买家资格审查将更加严格。

二手房的价格差异导致了一种新的热潮的出现。另一方面,深圳二手房价格保持坚挺。去年12月最后一周,深圳签约二手房数量达到4866套,较上月增长104.8%。虽然最近两周网上签约数量已经下降到2000套以下,但“涨价”市场显示了买家和业主的心态。

“我和中介谈了3天,业主一分钱都不舍得掉。”叶小姐是一位急需的购房者。她看了南山南油区的几处楼盘,看中了这一带的房源带来的度数。“现在稍微像样一点的二手房都很强,上市价格太高。诚意出售的房子很少。”

不仅是深圳,还有粤港澳大湾区的龙头城市广州,楼市已经走出了“踢尾巴”的市场。据上海市易居研究院统计,去年四季度一线城市房价再次上涨,广州成为去年四季度最活跃的一线城市。去年12月,广州的新房和二手房价格上涨了0.7%,在70个大中城市中排名第二。

深圳和广州环境不同。记者采访了广州和深圳的许多市场观察人士、中介机构和购房者。从他们的反映来看,广州楼市经过两年多的稳定,价值被重新发现,市场进入上行通道。而且深圳和广州市场冷热不均非常明显,广州天河、黄埔、南沙的楼市更“热”。

“我2018年在海珠区长岗买的二手房,现在的价格和我当时买的价格相差无几。”麦先生在广州住了很多年了。他似乎很后悔当时的决定。“朋友当时选的是天河公园旁边的二手房,均价从当时的每平米8万涨到现在的12万。”

广州楼市的“火爆”也引起了相关部门的关注。广州市住房和城乡建设局本月初表示,正在开展房地产市场秩序专项整治行动。19日,广州市天河区人民政府发布了天河区住建局下发的《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒函》。指出参与恶意炒作、哄抬房价、散布虚假上市、虚假广告、虚假销售消息的中介机构和从业人员将依法查处,追究其法律责任。

深圳和广州面临着完全不同的微观环境和监管压力,这也将影响两个城市的后续政策走向。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,广州房价上涨是人才引进政策、深圳和东莞溢出效应以及“价格萧条”补偿综合作用的结果。这几年三四线城市房价主要得益于棚改红利,二线城市主要得益于新的人才政策。然而,随着棚改热潮的消退和货币政策回归中性,一线城市的价值再次凸显。当然,东部一些二线城市对房价还是有很多利好支撑的,但不如一线城市的集聚效应。


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